老小区加装电梯，不能忽视财富增值再分配

■谢非君

　　随着我国老龄化加剧，老小区加装电梯的诉求被不断放大。这几年，各地政府对加装电梯给予力度不小的财政补贴，最高纪录达单笔24万元。即便如此，能从诉求变为现实的小区还是寥寥无几。
　　一个核心问题是，随着房价上涨，公众的物权意识增强，“谁出钱，怎么出钱”这些都成了小问题。人们关心的是，加装电梯之后，楼层不同实际收益也不同，财富的增值部分或者是贬值部分，如何进行利益再分配。所以，从物权的角度审视老小区加装电梯问题就变得非常必要。
　　今年7月，全国老龄办、民政部、国家卫生计生委等五部委发布《关于制定和实施老年人照顾服务项目的意见》，其中就提到要加强社区、家庭的适老化设施改造，优先支持老年人居住比例高的住宅加装电梯等。但不少地区试行的办法遵循“一票否决”制，即具体某个单元加装电梯，须该单元业主全部同意。这对大多数居民来说，加装电梯就是一条漫长的沟通之路。
　　笔者了解到，老小区加装电梯意向的强弱，与楼层高低成正比：
　　一楼意向为“负”，因为加装前它是老年人居住较为方便的一种选择，加装后会让其在二手房交易市场的优势不再；　对二楼居民来说，加装电梯会带来一定的便利性，但相较于便捷度，加装电梯同样会让其在二手房市场的优势缩水，其房价的上涨和高楼层无法媲美。
　　三楼、四楼是一个比较微妙的存在。在没有电梯的情况下，一直有“金三银四”的说法，加装电梯后，小区整体房价会上涨，但这主要是相对周边没电梯的老公房的增值，在本小区，其增值远不及五楼和六楼。无论从哪个角度分析，五楼、六楼得利最多。
　　基于上述因素，“协调”在本质上就要让各家在成本与收益的权衡中感到有收益。因此，传统做法所用的抽选群众基础好的小区人员成立专门工作组，挨家挨户做思想工作的方法显然力度不够了。不少小区遭遇过这样的尴尬——在征询意见阶段，业主表示同意，但等到要切实推进了，“如何补偿”的实际问题成了“拦路虎”，加装电梯能否成功的关键还是在于补偿是否到位。
　　这在已经实现加装的小区中也能得到佐证。不少之前成功改造的小区其实并不是简单地加一部电梯，而是“加层加面积”。比如，有的小区通过改造外扩给小区内的每户人家增加一定程度的住房面积。又比如，在加固地基的基础上对原层高实施加层，让一楼的住户搬至顶楼，腾出来的底楼增加居委物业办公、便民服务站等功能。
　　所以，要真正解决这个问题，必须正视物权理念。对于持反对意见的低楼层，要打破僵局，从经济的角度去考量，测算不同产权的成本与收益，让各家各户在总体收益上实现相对平等。当然，因为区域位置的不同，要做出一套标准化的低楼层补偿方案可能性不大，但如果有一天，在每一个有加装电梯意愿的小区里能大大方方谈钱，这事才有可能走上快速通道。